空荡荡的房间里，啤酒瓶还歪倒在地板上，泡沫早已消失，只留下黏腻的痕迹。但那32万的利润，却像一团火，烧得我和阿杰热血沸腾。磊哥眯着眼，掏出雪茄，给我们每人发了一根，那浓郁的烟味混着新房的装修味，弥漫在空气中，形成一种奇异的、属于“成功”的味道。
“这才哪到哪？”磊哥吐出一个烟圈，语气里是掩饰不住的得意，“这才两个月，32万。咱们手里还有一千五百万的弹药，要是都撒出去，那得赚多少？”
他的话像一颗火星，掉进了我们这堆干柴里。
“磊哥说得对！”阿杰的眼睛亮得吓人，“这市场，就是为我们准备的。咱们手里的资金量，在唐山这片地界，已经算得上大户了。那些小中介，小炒家，跟咱们没法比！”
我点点头，心中那个被债务压得喘不过气的阴霾，仿佛被这32万的阳光驱散了大半。我甚至开始计算，如果保持这个利润率，一年翻两番，那六十万的债务，不过是几个月的事情。不，甚至能更快！
“我们不能只做单打独斗，要形成规模，建立体系。”我的思路前所未有的清晰，“阿杰，你负责前线，继续给我挖笋盘，越多越好！磊哥，你坐镇后方，把控风险，审核合同。我来负责资金调配和整体战略。”
“好！”阿杰一拍大腿，“我明天就扩大人脉，跟所有中介打招呼，让他们把最好的房源都留给我们！”
“没问题，”磊哥笑了笑，“钱的事，你放心。只要你看准了，跟我说一声，资金立马到位。咱们现在，最大的优势就是钱多，速度快。那些业主急着用钱的，咱们现金全款拿下来，比银行贷款的买家有竞争力多了。”
我们仿佛一支刚刚赢得首胜的军队，士气高昂，信心爆棚。我们看到了一个清晰的模式：低买 → 快速包装 → 高卖 → 赚取差价 → 回笼资金 → 投入下一轮。这是一个可以无限循环、越滚越大的雪球。
第一套房子的成功，只是一个样本。现在，我们要把这个样本，复制成一个庞大的帝国。
我们不能再像之前那样，所有事都亲力亲为。我提议，成立一个小型的“作战室”。
收购组由阿杰领导，负责拓展中介渠道，挖掘急售房源。我们给他配了两个助理，专门负责收集和整理房源信息。
运营组负责房屋的改造翻新。我们找了一个靠谱的施工队，签了长期合作协议，制定了标准化的翻新流程和预算，力求用最少的钱，达到最好的效果。
销售组负责包装和出售。我们高薪挖了一个在房产中介公司做过销售冠军的小伙子，小赵。他口才好，人脉广，专门负责对接买家，谈判价格，加速出货。
财务与法务这是核心。磊哥亲自抓，负责资金的进出、监管账户的管理，以及所有合同的最终审核，把控法律风险。
我们租了一个小小的办公室，十几个人在里面忙碌，电话声、讨论声、键盘敲击声，汇成了一曲充满活力的交响乐。看着他们，我仿佛看到了一个正在高速运转的印钞机。
资金杠杆的运用一千万的本金，如果只靠自有资金滚动，速度还是太慢。我们开始研究如何利用银行的杠杆。
抵押贷款 房子过户到我们名下后，我们立刻用它作为抵押，向银行申请经营性贷款。根据当时的市场情况，银行通常能贷出评估价的60%-70%。这意味着，一套200万买来的房子，翻新后估值230万，我们可以从银行贷出138万到161万。这笔钱，又可以投入到下一套房子的收购中。
信用贷款以公司的名义，凭借我们良好的流水和信用记录，也能从银行贷出一笔可观的资金。
通过这种方式，我们的资金池被放大了。原本一千万的本金，理论上可以撬动两千万，甚至三千万的生意。这就是金融的魅力。
*只买笋盘的策略升级我们不再满足于一个月找到一套笋盘。我们的目标是，同时操作5-10套房子。阿杰和他的团队，每天的工作就是泡在各个房产中介公司，跟中介经理们称兄道弟，请他们吃饭喝酒，让他们把第一手的急售房源信息，优先发给我们。
我们甚至设立了一个“情报奖励”机制：如果中介提供的房源，我们最终收购并成功获利，会拿出利润的5%作为奖金。这极大地调动了中介们的积极性。一时间，各种“业主移民急售”、“公司破产抵债”、“家庭变故甩卖”的房源信息，像雪片一样向我们飞来。
为了提高效率，我们决定打造一个“样板间”。
我们找了一套位置和户型都比较有代表性的房子，进行了精心的设计和改造。从墙面的颜色，到地板的款式，到橱柜的品牌，到卫生间的五金件，我们都做了标准化的选择。我们拍了精美的照片和视频，制作成宣传册。
以后，再收购到类似的房源，我们直接按照“样板间”的标准去改造，不需要再费心设计，大大缩短了翻新周期，也控制了成本。
我们还制定了一套《快速翻新Sop》（标准作业程序）：
第1天拆除旧装修。
第2-5天水电改造、墙面处理。
第6-8天铺设地板、安装橱柜。
第9-10天安装卫浴、灯具，软装进场。
第11-12天清洁、验收，准备上市。
一套60-70平米的房子，12天就能焕然一新，达到出售标准。效率极高。
然而，在这高速扩张、一片欣欣向荣的景象下，一丝不易察觉的裂痕，正在悄然滋生。
随着一笔笔交易的成功，我们赚到的钱越来越多，最初的谨慎正在被一种盲目的自信所取代。有一次，阿杰找到一个房源，业主报价很低，但产权有点小问题，是继承得来的，手续比较麻烦。按照我们最初的原则，这种房子是绝对不碰的。但阿杰说：“磊哥，这房子位置太好了，学区一流，错过太可惜。那点产权问题，找人花点钱就能摆平。”磊哥犹豫了一下，看着阿杰信誓旦旦的样子，又看了看我，我那时正被另一个大单子缠住，随口说了句：“能搞定就行，别耽误进度。”磊哥便点头同意了。后来，虽然产权问题确实解决了，但多花了一笔“打点费”，也多担了好几天的心。但因为最终还是赚了钱，这件事便被大家抛在了脑后。没人再提起“风险”二字。
随着团队变大，业务变多，我和磊哥在一些决策上开始出现分歧。我更倾向于激进扩张，多利用杠杆，抢占市场份额。我认为市场行情好，就应该大胆地干，趁势而上。而磊哥则更偏向于稳健，他觉得我们扩张得太快了，人员太杂，管理跟不上，资金链也绷得太紧，万一有个风吹草动，容易出问题。“小七，咱们得留足备用金，不能把所有钱都押在房子上。”他不止一次地提醒我。
我表面上答应，心里却不以为然。我觉得磊哥年纪大了，胆子变小了。市场好的时候，就应该All In，哪有留后路的道理？
阿杰是最大的功臣，也是变化最大的一个。从前那个跟我称兄道弟、一起熬夜研究房源的伙伴，渐渐有了一种“功高盖主”的姿态。他开始讲究排场，出入开着租来的豪车，手腕上戴着名表，跟中介吃饭动不动就是几千块。他手下的助理，也学会了他的一套，开始讲排场，摆架子。有一次，我听到他的一个助理在电话里跟中介说：“你知道我们阿杰总多忙吗？这种小事情也来烦他？”我皱了皱眉，但看到阿杰带来的一个个优质房源，到嘴边的话，又咽了回去。
分歧和隐患，并没有阻止我们前进的脚步。在那个冬天，我们的生意，像一台加满了润滑油的机器，高速运转起来。
我们同时操作着七八套房子，遍布本市各个热门学区。我们的名字，在中介圈里越来越响亮。大家都叫我们“学区房大鳄”。
我们的利润，也从第一单的32万，变成了第二单的45万，第三单的28万……短短三个月，我们账面上的净利润，已经超过了120万！
那感觉，钱就像流水一样，哗哗地往我们口袋里流。我和阿杰，给父母都换了新手机，给家里添置了新家电。磊哥也乐得合不拢嘴，逢人就夸我们团队有本事。
春节前，我们开了一个盛大的庆功宴。包下了酒店最大的包厢，十几个人，加上合作紧密的几个中介经理，热热闹闹坐了三大桌。
酒过三巡，阿杰站起来，端着酒杯，满脸通红：“兄弟们！感谢大家这几个月的辛苦付出！咱们从无到有，三个月赚了120万！这只是一个开始！我提议，明年，我们的目标是——一千万！利润一千万！干杯！”
“干杯！”
响应声震耳欲聋。所有人都沉浸在胜利的喜悦中，脸上洋溢着对未来无限美好的憧憬。
我看着眼前这热闹的景象，听着耳边的欢声笑语，也举起了酒杯。窗外，是本市璀璨的夜景。
我仿佛看到了，一座由学区房堆砌起来的金山，正在我面前拔地而起。那六十万的债务，早已被我抛到了九霄云外。我甚至开始幻想，开着豪车，住着豪宅，身边围绕着众星捧月般的追随者……
那一刻，我觉得自己是这个市场的王者，是点石成金的天才。
我完全没有想到，盛宴的顶峰，往往也是风暴来临的前奏。我们亲手搭建的这座华丽大厦，地基之下，早已是暗流涌动，裂痕遍布。
一场足以将我们所有人，连同那虚幻的金山，一起吞噬的金融寒潮，正在悄然逼近。
而我们，还在举杯欢庆，对即将到来的灭顶之灾，一无所知。